《建设工程施工合同》纠纷案例分析——实际损失与违约赔偿的范围
作者： 发布日期：2013-08-25

2001年7月26日，苏西建工通过投标方式中标浦川物业开发的松江花园工程后，双方签订《建设工程施工合同》，约定：合同总价为2500万，开工日期为2001年8月1日，竣工日期为2002年4月20日，合同工期为260天，逾期竣工的每天按工程造价的万分之二支付违约金。

9月6日，工程正式动工。2002年10月初，苏西建工陆续完成了承包范围内的工程，但是浦川物业另行发包的防盗门及车库门安装工程、小区总体工程等尚未完成。

2003年5月20日，苏西建工承建的工程验收合格，监理单位出具了工程质量评估报告。当时浦川物业另行发包的绿化、室外水、电、煤安装及弱电系统等小区总体工尚未完成。2004年10月12日，浦川物业在浦东新区建设局完成了工程竣工验收备案手续。

之后，浦川物业向法院提起诉讼，请求判令苏西建工支付延迟竣工违约金627万元，另赔偿延期竣工造成无法按时履行与小区业主的《房屋买卖合同》而应支付的违约金1580万元。理由是：《合同法》第113条和114条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失”，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。在合同约定了逾期竣工违约金的情况下，承包人逾期竣工的，应按约支付相应的违约金。发包人能举证证明其因逾期交房向小区业主支付的违约金已经实际发生或必然发生的，可作为其因承包人逾期竣工受到的实际损失，该损失超过约定逾期竣工违约金的，发包人可要求承包人赔偿超过部分。

被告苏西建工提供了一份《民事判决书》用于证明浦川物业主张的违约赔偿金并非其实际支付给购房者的金额，而是依据其与小区业主签订的《房屋预售合同》中约定的交付及办证日期作出的理论上的计算。其次，发包人应赔偿给小区业主的逾期交房违约金与逾期竣工没有必然的联系，与施工合同约定的逾期竣工违约金分属于不同的合同法律关系，更何况，合同已经约定的承包人逾期竣工应承担的逾期竣工违约金，再要求承包人支付逾期交房违约金属于重复计算发包人损失。再次，工程的逾期竣工也有发包人的原因。

法院认为：苏西建工因逾期竣工所应承担的责任为按照合同约定支付违约金，至于浦川物业因逾期交房与办证而向小区业主承担的违约金，是作为开发商的浦川物业与小区业主之间的约定，不属于苏西建工订立合同时已经预见或应当预见的因逾期竣工可能造成的损失。

【律师提示】
1. 逾期竣工应赔偿的是发包人受到的实际损失，发包人应对此承担举证责任，其主张的因逾期交房而向小区业主支付的违约金应以实际发生或必然发生的为限，而不是仅根据买卖合同的约定作理论计算。
2. 收集相关证据用于证明逾期竣工也有发包人的原因，而不是承包人单方的过错，这样可以顺延工期，以减少工期延误的天数，继而少支付违约金。
3. 在承包人与发包人都对逾期竣工有过错的情况下，即使发包人能举证证明实际或必然要向小区业主支付违约赔偿金，该损失也应根据承包人和发包人的过错程度分担。

【相关法律】

《合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同
可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。